24 października Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wyda wyrok w sprawie oznaczonej sygnaturą C-347/23, który dotyczy tego, czy frankowicze wynajmujący zakupione na kredyt mieszkania będą traktowani jako konsumenci czy przedsiębiorcy. Orzeczenie to jest szczególnie istotne, ponieważ od jego treści zależy, czy osoby te będą mogły korzystać z ochrony wynikającej z unijnej dyrektywy 93/13/EWG, która chroni konsumentów przed nieuczciwymi warunkami w umowach. Jeśli TSUE uzna wynajmujących za przedsiębiorców, mogą oni nie kwalifikować się do tej ochrony, co może osłabić ich pozycję w sporach z bankami.
Sytuacja dotyczy specyficznego rodzaju kredytów hipotecznych, tak zwanych „buy-to-let”, czyli przeznaczonych na zakup nieruchomości od razu planowanej pod wynajem. W kontekście interpretacji przepisów, głównym pytaniem jest, czy osoba, która zaciągnęła kredyt na mieszkanie mające przynosić zyski z najmu, może być traktowana jako konsument. W omawianym przypadku kredytobiorcy mieszkają za granicą, a wynajmowaną nieruchomością zarządza w ich imieniu polski pełnomocnik, co dodatkowo komplikuje sprawę.
Pełnomocnik frankowiczów argumentuje, że ich klienci powinni być uznani za konsumentów, ponieważ traktują nieruchomość jako formę inwestycji na przyszłość, a wynajem ma dla nich charakter zabezpieczenia finansowego, na przykład na emeryturę. Takie podejście wskazuje na charakter prywatny inwestycji, a nie działalność typowo zarobkową, co może świadczyć o tym, że nie prowadzą oni działalności gospodarczej, lecz jedynie powiększają swoje oszczędności.
Inni eksperci prawni podkreślają, że decyzja Trybunału może zależeć od charakteru i skali prowadzonego najmu. Istnieje pogląd, że konsument może osiągać zyski bez uznania za przedsiębiorcę, jeżeli inwestycja nie ma zorganizowanego charakteru. Z kolei prawnicy reprezentujący banki zaznaczają, że wynajmujący nieruchomości w celu osiągnięcia zysku powinni być traktowani jako przedsiębiorcy. Uważają, że posiadanie kilku nieruchomości na wynajem i traktowanie tego jako głównego źródła dochodu wyklucza traktowanie takiej osoby jako konsumenta. W takim przypadku kredyt, który ma za cel uzyskanie stałego dochodu, jest ich zdaniem formą działalności gospodarczej.
Wyrok TSUE może mieć dalekosiężne konsekwencje dla przyszłych sporów sądowych i kształtowania podejścia do kredytów typu „buy-to-let” w Polsce. Decyzja Trybunału wskaże, jak przepisy unijne będą stosowane wobec takich kredytów, a jej skutki mogą dotknąć nie tylko frankowiczów, ale także całość rynku nieruchomości na wynajem, wpływając na definicję konsumenta i zakres jego ochrony.
